Эксперт: доля площадей, сдаваемых в субаренду, к концу I полугодия вырастет на 2,5-3%

– На конец первого квартала 2022 года общий объем складских площадей, предлагаемых в субаренду в Московском регионе, превысил 150 тысяч квадратных метров. При том, что показатель свободных площадей, относящихся к предложению прямой аренды от собственников, составил 232 тысяч квадратных метров, – уточнил директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко. – Можно предположить, что к середине года доля вакантных площадей, предлагаемых как в аренду, так и в субаренду, совокупно вырастет на 2,5-3%.

По мнению руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» Евгения Бумагина, только в Московской области в ближайшее время в субаренду может выйти до 500 тысяч квадратных метров.

Согласен в оценках с коллегами и исполнительный директор Radius Group Захар Вальков. По итогам 2022 года на рынке складской недвижимость объем площадей, предлагаемых в субаренду, может составить порядка 450-500 тысяч квадратных метров, уточнил эксперт.

Среди основных факторов роста рынка субаренды эксперты называют сокращение товарных запасов, а также высвобождение площадей, занятых с заделом на развитие бизнеса.

– Компании-арендаторы могут столкнуться с сокращением товарных запасов на складах. Кроме того, некоторые арендаторы занимали склады, площадь которых была больше, чем им было необходимо на тот момент, с заделом для развития на фоне общего роста рынка и снижающегося объема вакантных площадей, – пояснил господин Фомиченко.

Такая ситуация приводит к простою части складских площадей, за которые арендатор в любом случае обязан платить, добавил эксперт. Чтобы оптимизировать затраты, компаниям, по словам собеседника «Логируса», целесообразно найти субарендатора. – Сдача площадей в субаренду в данном случае – вынужденная мера, так как большинство контрактов являются долгосрочными и неразрывными. В основном такие пощади предлагаются по тем же ставкам, которые платит текущий арендатор. В некоторых случаях, чтобы хотя бы частично компенсировать затраты на аренду и найти интересанта, арендатор предлагает склады в субаренду по ставкам ниже тех, которые платит сам, – пояснил Константин Фомиченко.

В то же время некоторые крупнейшие международные ретейлеры объявили о временной приостановке деятельности в связи с разрывом привычных логистических цепочек, волатильностью курса валют, ростом инфляции и снижением покупательной способности населения, некоторые компании приняли решение о своем окончательном уходе с российского рынка, напомнил Вальков.

– Процесс закрытия деятельности компаний может тянуться годами, а любой резкий уход сопряжен с большими финансовыми и репутационными потерями. Ведь компании связаны договорными отношениями с сотрудниками, поставщиками, арендными отношениями с торговыми, складскими объектами. Пока будут решаться все организационные вопросы, иностранные игроки будут предлагать свои площади в субаренду. Вообще, выход иностранных игроков с российского рынка станет одной из главных причин роста вакантности площадей, – считает исполнительный директор Radius Group.

Глобальные экономические события и ранее серьезно влияли на рынок субаренды, напомнил Константин Фомиченко.

– До 2008 года наблюдалась тенденция, в соответствии с которой компании арендовали довольно крупные площади, 50-80 тысяч квадратных метров, и за счет больших объемов получали дисконт по ставкам аренды. Склады оборудовали стеллажами, а потом предлагали уже готовые блоки в субаренду по ставкам выше рыночных. В основном такие предложения исходили от логистических компаний, – уточнил эксперт.

Позднее, с наступлением кризиса 2008 года, арендаторы, по словам господина Фомиченко, начали сокращать арендуемые площади и придерживались более консервативной стратегии развития. Сейчас же освобождающиеся площади могут занять как приходящие на российский рынок компании из Азии, так и местные фирмы.

– Освобождающиеся площади могут вымываться за счет выхода на российский рынок азиатских компаний, которые ранее не имели собственных складов в России, а также за счет российских производителей, ретейлеров и дистрибуторов, увеличивающих запасы товаров, – считает Вальков.

Существующий спрос на субаренду могут также формировать компании, которые ищут краткосрочные решения, чтобы перекрыть потребности на небольшой период, или пытаются воспользоваться ситуацией и арендовать склад ниже среднерыночной ставки, добавил Бумагин.

– При этом мы понимаем, что с учетом общей обстановки и проблемы в цепочках поставок, вакантность на рынке будет расти, а это, в свою очередь, будет оказывать давление на арендные ставки, – резюмировал эксперт.